Ile pieniędzy można uratować dzięki oddłużaniu? Analiza opłacalności i realnych przypadków. Wartość rynkowa vs. licytacyjna
Oddłużanie nieruchomości to wciąż niedoceniane narzędzie, które potrafi uratować właścicieli przed największą stratą – nie tylko przed utratą domu czy mieszkania, ale przede wszystkim przed dramatyczną różnicą między wartością rynkową, a tym, za ile nieruchomość mogłaby zostać sprzedana w licytacji komorniczej. Wbrew temu, co myśli wiele osób, licytacja wcale nie „zamyka sprawy”, a często generuje dodatkowe problemy, pozostawiając dłużnika z częścią długu… mimo że stracił już swój majątek.
W tym artykule wyjaśniamy, ile realnie można uratować dzięki oddłużaniu, omawiamy konkretne różnice między wartościami sprzedaży oraz przedstawiamy scenariusze, z którymi specjaliści spotykają się na co dzień.
Wartość rynkowa vs. licytacyjna – dlaczego różnica jest aż tak duża?
Jednym z najważniejszych argumentów za oddłużaniem jest fakt, że nieruchomości sprzedawane na licytacji osiągają często znacznie niższe ceny niż te oferowane na wolnym rynku. Wynika to z kilku czynników:
1. Cena wywoławcza w licytacji to zaledwie ¾ wartości oszacowania
Przy pierwszej licytacji cena wywoławcza to 75% wartości oszacowania, a przy drugiej – już tylko ⅔.
Przykład:
– mieszkanie warte rynkowo 500 000 zł
– licytacja I termin: 375 000 zł
– licytacja II termin: 333 000 zł
To blisko 170 000 zł różnicy względem normalnej sprzedaży.
2. Licytacje przyciągają wąską grupę kupujących
Niewielu inwestorów chce brać udział w procedurach sądowych i czekać miesiącami na zakończenie procesu.
3. Kupujący zakładają ryzyka prawne
Licytacja = większe formalności, niepewność stanu lokalu oraz potencjalni lokatorzy.
To obniża zainteresowanie, a wraz z nim — cenę.
4. Nieruchomość nie jest przygotowana do sprzedaży
Nie wykonuje się home stagingu, zdjęć, a czasem nawet nie można zobaczyć wnętrza.
Efekt?
Różnica między ceną rynkową a licytacyjną często wynosi od 20% do nawet 50%.
Jak oddłużanie pozwala uratować dziesiątki lub setki tysięcy złotych?
Oddłużanie daje możliwość:
✔️ sprzedania nieruchomości przed licytacją – za cenę rynkową, a nie zaniżoną
To najczęstszy sposób ratowania majątku.
Gdy dłużnik podejmuje działania przed wejściem komornika lub na wczesnym etapie, wciąż może sprzedać nieruchomość w normalny sposób.
✔️ zatrzymania egzekucji, zanim dojdzie do licytacji
Umożliwiają to negocjacje, ugody lub spłata długu ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
✔️ skorzystania ze skupu nieruchomości zadłużonych
To rozwiązanie dla osób, które potrzebują błyskawicznej spłaty i nie mają czasu na klasyczną sprzedaż, a jednocześnie chcą uzyskać kwotę bliższą wartości rynkowej niż licytacyjnej.
✔️ uniknięcia dopłat po licytacji
Wielu ludzi nie wie, że po licytacji mogą wciąż… mieć niespłacone zobowiązania, jeśli cena licytacyjna była zbyt niska.
Oddłużanie zabezpiecza więc zarówno majątek, jak i sytuację finansową dłużnika.
Przykłady z praktyki – ile naprawdę można uratować?
Poniższe scenariusze oparte są na realnych przypadkach z rynku (dane przykładowe, ale odzwierciedlają typowe sytuacje).
Przypadek 1: Mieszkanie warte 650 000 zł
- Zadłużenie: 210 000 zł
- Komornik: tak
- Licytacja: wyznaczona za 4 miesiące
Cena rynkowa: 650 000 zł
Cena licytacyjna I termin: 487 500 zł
Cena licytacyjna II termin: 433 000 zł
Dzięki oddłużeniu i sprzedaży przed licytacją:
– Spłacono cały dług.
– Właściciel otrzymał ponad 430 000 zł dla siebie.
Gdyby doszło do licytacji:
– Właściciel dostałby maksymalnie ok. 223 000 zł mniej.
Przypadek 2.: Kawalerka za 280 000 zł
- Zadłużenie: 120 000 zł
- Wypowiedziana umowa kredytowa
Dzięki błyskawicznemu skupowi nieruchomości:
– spłacono całość długu w 4 dni
– właściciel otrzymał dodatkowo 135 000 zł
W licytacji II termin wynosiłby jedynie 186 000 zł, więc:
– po spłacie zadłużenia zostałoby… ok. 60 000 zł.
Różnica: 75 000 zł.
Oddłużanie to nie tylko ratunek finansowy, ale także psychiczny
Warto podkreślić, że oddłużanie:
- zatrzymuje stres związany z wizytami komornika,
- pozwala odzyskać kontrolę nad sytuacją,
- eliminuje ryzyko utraty całego majątku,
- chroni rodzinę przed konsekwencjami egzekucji.
Właściciele często mówią, że największą ulgę przynosi im samo poczucie, że sytuacja została zatrzymana i że pojawił się realny plan działania.
Podsumowanie – ile można uratować?
W większości przypadków różnica między sprzedażą rynkową (lub skupem zadłużonej nieruchomości) a licytacją komorniczą wynosi:
✔ od 20% do 50% wartości nieruchomości
✔ często od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych
Oddłużanie jest więc nie tylko wsparciem, ale konkretną, finansową ochroną majątku, która w praktyce może decydować o całym przyszłym życiu dłużnika i jego rodziny.